L’hôtellerie d’affaire européenne : une classe d’actif performante et décorrélée des marchés financiers

Nous avons choisi chez SIC patrimoine de présenter ce placement alternatif à nos clients investisseurs.

L’investissement hôtelier a très longtemps été réservé à une certaine catégorie d’investisseurs disposant de moyens financiers très importants (institutionnels, grandes familles, banques, etc.), or depuis quelques années, des sociétés d’investissements se sont spécialisées sur ce marché de niche et tentent de démocratiser cet investissement en le rendant accessible à tous.

Quels avantages les véhicules d’investissement hôtelier m’offrent-ils ?

• Premièrement : vous êtes sur un produit qui est totalement décorrélé des marchés financiers traditionnels, donc vous ne serez pas exposé à leur volatilité.
• Deuxièmement : vous investissez sur un actif « tangible », c’est-à-dire que c’est un bien que l’on peut toucher, qui est concret ! Lorsque vous serez investi dans un Fonds, vous serez diversifié sur plusieurs hôtels dont vous aurez connaissance du nom, de l’adresse, vous pourrez vous y rendre, y dormir, ou simplement en regarder sur internet les photos.

Et il ne faut pas oublier que les murs d’hôtels ont une valeur vénale résiliente.

• Troisièmement : la rentabilité attendue sur ces Fonds est comprise entre 6% et 8% nets annuel ce qui est un très bon rendement par rapport aux Fonds Euro et au Livret A. De plus, cette plus-value potentielle est fiscalement travaillée pour être rendue très intéressante : un particulier n’aura pas d’impôt sur le revenu sur la plus-value, uniquement les prélèvements sociaux, et une personne morale aura un taux d’IS abaissé à 15% au lieu de 33% sur les plus-values.
• Quatrièmement : un hôtel a beau être constitué d’immobilier pour une bonne partie de sa valeur, sa détention sort complétement du champ de l’IFI, et donc un investisseur dans un Fonds HOTELIER n’alourdirait pas sa base taxable à l’IFI quand bien même il investit sur une classe d’actif d’immobilier professionnel.

Concrètement, comment fait-on pour investir ?

Sic Patrimoine propose des solutions d’investissement à partir de 10 000 € ou 100 000 € en fonction de l’objectif recherché par l’investisseur.

Prenons l’exemple d’un investissement sur un FCPR, accessible à partir de 5000 €, pour placer de l’épargne disponible pour un montant de 50 000 €.

Monsieur X investit donc 50 000 € en remplissant le bulletin de souscription du FCPR et en joignant un chèque à sa souscription.Ces 50 000 € vont être investi à 100% dans un portefeuille de minimum 10 hôtels en France et en Europe.

Chaque acquisition hôtelière réalisée sera effectuée en co-investissement avec l’exploitant hôtelier qui occupera la gestion de l’hôtel. Les premières années de vie du FCPR seront donc consacrées à l’acquisition du portefeuille hôtelier et aux travaux de rafraîchissement ou de construction. Une fois cette étape terminée, les hôtels sont pleinement exploités avec l’objectif d’améliorer les données (taux d’occupation, prix moyen, rentabilité) jusqu’à la 5ème année de détention. A partir de cette date LE FONDS commence à rentrer en phase de cession des hôtels : soit l’exploitant hôtelier, qui est également co-actionnaire, se porte acquéreur des parts que détient LE FONDS, soit l’actif est revendu à un tiers.

Pendant son investissement, Monsieur X reçoit semestriellement un reporting détaillant la vie du Fonds : les hôtels qui ont été acquis, l’étape dans laquelle ils sont (travaux, exploitation, revente), la revalorisation du portefeuille, les méthodes de calcul utilisées pour la revalorisation.

Suite aux cessions des hôtels du portefeuille du FCPR, Monsieur X va récupérer sa mise initiale avec une plus-value espérée grâce à la création de valeur réalisée qui se traduit par une vente des actifs hôteliers plus élevée que leur prix d’acquisition.

Cette plus-value est de l’ordre d’un rendement annualisé de 6% à 8% nets, capitalisés pendant 6,5 ans prorogeable 2 fois 1 an (durée de vie maximum du FCPR).

Est-ce que l’investissement porte sur les Murs et le Fonds de commerce, ou le Fonds de commerce seul ?

La majorité des acquisitions réalisées par LE FONDS SELECTIONNE l’ont été au niveau des murs et du Fonds de commerce.

Cependant il est important de préciser que la création de valeur se fait essentiellement sur le Fonds de commerce avec l’aide des travaux de rafraichissement des chambres et des parties communes, de la mise en place d’enseignes reconnues, de la montée progressive des prix moyens et du taux d’occupation.

Les murs, n’étant détenus que 5 à 6 ans en moyenne, n’ont pas réellement le temps de prendre de la valeur, même si leurs acquisitions avec un fort levier bancaire permettent d’améliorer la rentabilité de l’investissement dans son global.

Chez Sic Patrimoine, nous avons sélectionné le Leader Européen de l’investissement hôtelier.

Toute recherche de gain élevé conduit à une prise de risque donc de perte de capital.

Comment ça marche ?

EXTENDAM accompagne une quarantaine de groupes hôteliers dans leurs développements en leur apportant les fonds propres nécessaires pour l’acquisition de nouveaux établissements ou pour financer la rénovation d’hôtels défraichis.

Spécialiste de l’hôtellerie d’affaire, EXTENDAM cible exclusivement des hôtels situés dans les zones premium pour une clientèle « business » : centre-ville, gare TGV, aéroport régionaux, palais des congrès, etc.

Ce positionnement unique leur permet de ne pas subir de plein fouet les risques systémiques (attentats, crise des gilets jaunes) et le développement de nouveaux acteurs (plateforme de location entre particuliers type AirBnb) qui impacte plus l’hôtellerie de loisir que l’hôtellerie d’affaire.

En effet, une famille américaine souhaitant venir passer 1 semaine en Europe privilégiera une destination loin de tout tumulte, tandis qu’un homme d’affaire continuera de se déplacer pour rencontrer ses clients, ses fournisseurs ou bien pour assister à des salons et congrès.

Qui est EXTENDAM ?

Extendam est un spécialiste reconnu sur la place dans le financement de PME investissant en actifs tangibles, notamment dans l’hôtellerie. Ils ont accès à un très grand nombre d’opportunités d’investissement. Extendam a contribué au financement de plus de 250 PME.

Extendam est un investisseur actif dans l’hôtellerie européenne, le savoir-faire français et l’immobilier parisien.

Gestion de Fortune 2019 : Extendam  est arrivé en 3ème place dans la catégorie « Meilleure société de capital-investissement »

En tant que société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), la société EXTENDAM structure et commercialise des véhicules d’investissements pour comptes de tiers privés et institutionnels.
Ces véhicules sont soumis à des règles d’investissements régis par la législation française.

Chaque véhicule d’investissements (ou Fonds) est structuré pour répondre à des besoins bien précis des souscripteurs finaux.

Ainsi EXTENDAM propose des solutions permettant la défiscalisation de l’Impôt sur le Revenu, le placement d’épargne pour des trésoreries dormantes, mais aussi des solutions éligibles au réemploi de produits de cession (article 150-0 B ter du CGI) pour les chefs d’entreprises ayant cédés leurs sociétés et souhaitant bénéficier du mécanisme de l’apport-cession, ou bien encore des solutions éligibles à l’assurance-vie française et luxembourgeoise pour diversifier ses contrats.

Qui s’occupe de la gestion ?

La gestion des hôtels est assurée par les exploitants hôteliers financés par EXTENDAM. Ils sont d’ailleurs également co-actionnaires puisqu’ils doivent mettre des fonds propres dans chaque opération s’ils veulent être accompagnés par EXTENDAM.

Le sourcing des projets, le pilotage des travaux et l’exploitation de l’actif sont assurés par l’exploitant hôtelier. Concrètement, c’est lui qui met les mains dans le cambouis !

Il y a donc un réel gain de confiance pour l’investisseur final car toutes les parties sont impliquées : l’exploitant hôtelier qui gère la participation d’EXTENDAM et également les co-actionnaires à l’origine du sourcing de l’opération, ce qui laisse imaginer que le prix d’acquisition a été très affuté.

A quoi servent les travaux ?

EXTENDAM cible l’acquisition d’hôtels très bien situés mais sur lesquels il y a des créations de valeur à aller chercher.

Racheter un hôtel défraichi en hyper centre-ville permettra, avec des travaux de rénovation, de mise aux normes et potentiellement de passage sous enseigne (type Ibis, Mercure, Best Western, etc.) de redynamiser sa fréquentation et d’améliorer le prix moyen des nuitées.

Il faut savoir qu’un hôtel se valorise sur des multiples de chiffres d’affaires donc si vous achetez un hôtel qui fait 50% de taux d’occupation avec un prix moyen de la nuitée de 50€, et que vous arrivez avec une politique de travaux et de passage sous enseigne à monter le taux d’occupation à 75% avec un prix moyen à 90€, c’est très rentable !

Et pour finir, quels sont les risques ?

Nous rappelons avec insistance que toutes solutions d’investissements, bien que basées sur des stratégies sous-jacentes immobilières associées à des acteurs de renom sur le secteur de l’hôtellerie d’affaire, demeurent des solutions d’investissement risquées où la conservation du capital n’est pas garantie.

De plus les solutions sont bloquées pendant des durées de 6,5 ans à 8,5 ans, donc il y a un risque d’illiquidité à prendre en compte et ces placements ne doivent être souscrits que par des investisseurs ayant bien conscience de ce blocage.

Les Fonds sont classés dans la catégorie 7 du profil de risque dans la mesure où un investissement dans le Fonds comporte un risque significatif du fait de son investissement en titres non cotés. Rien ne garantit en effet que le Fonds atteindra ses objectifs de rendement, ni que les sommes investies seront recouvrées.

Tout investisseur est invité à prendre connaissance des différents risques liés à ce type d’opération dans les règlements AMF des Fonds, avant toute souscription dans le Fonds.

Voici donc un tour d’horizon assez complet sur l’investissement dans l’immobilier hôtelier. Pour ceux qui souhaitent en apprendre d’avantage sur ce sujet ou sur la gestion de patrimoine de manière générale, n’hésitez pas à nous envoyer un message, nous nous ferons un plaisir de répondre à vos questions !