Qu’est-ce que le démembrement viager ?

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L'augmentation du nombre de seniors âgés de plus de 75 ans en 30 ans

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La part de la valeur maximale du bien que vous pouvez percevoir immédiatement

Coût mensuel moyen de la dépendance d'une personne âgée en euros

Le viager en capital et sans rente : une solution moderne pour certaines familles

Détenue par des mutuelles et des compagnies d’assurance engagées autour du maintien à domicile de nos aînés et du “mieux vieillir” chez soi, la SCI ViaGénérations acquiert la nue propriété des logements de ses bénéficiaires en leur donnant la garantie de pouvoir rester chez eux à vie.

Vendez votre résidence principale et conservez-en la jouissance.

  • Continuez à profiter de votre bien en y recevant vos enfants.

Vendez votre résidence secondaire et continuez vos locations estivales

  • Réduisez vos charges fiscales IFI tout en encaissant vos loyers

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Sci et viager Gestion de Patrimoine Cap Ferret

Focus démographie 2020-2050

La SCI est le premier véhicule d’immobilier viager dédié au maintien à domicile des personnes âgées.

L’INSEE est claire dans ses projections :

Le segment des séniors au-delà des 75 ans va doubler d’ici 2060. On comptera alors 11,9 millions de seniors de plus de 75 ans, contre un peu moins de 6 millions aujourd’hui.

Le marché de la protection financière de l’autonomie de nos ainés n’est pas n’est pas mature.

En rendant liquide leur patrimoine, on permet aux seniors de rester chez eux dans de meilleures conditions économiques en percevant un capital important versus bouquet combiné avec le service d’une rente très aléatoire.

Ce dispositif  améliore considérablement leur pouvoir d’achat, donc leur qualité de vie.

En pratique les gérants de ces fonds acquièrent la pleine propriété des biens et laissent aux occupants un droit d’usage et d’habitation, ou achète la nue-propriété, laissant l’usufruit viager aux seniors.

 

Qu’est-ce que la SCI VIAGENERATIONS ?

Réponse :  un investissement socialement responsable

Détenue par des clients professionnels notamment des mutuelles et des compagnies d’assurance engagées autour du maintien à domicile de nos aînés et du “mieux vieillir” chez soi, la SCI ViaGénérations acquiert la nue propriété des logements de ses bénéficiaires en leur concédant un droit viager leur donnant la garantie de pouvoir rester chez eux à vie.

Viagénérations est une Société Civile Immobilière (SCI) à capital variable distribuée en Unités de compte par leurs assureurs partenaires.

Gérée par la société de gestion « Turgot AM« , elle est accessible au sein d’un contrat d’assurance-vie (ou de capitalisation) et PER.

C’est la première SCI en démembrement viager en France, qui, de plus, a reçu le « Prix de l’Innovation de la Finance » depuis sa création un certain nombre de prix: « Prix de l’innovation », Prix de la meilleure SCI…

La SCI Viagénérations est donc un réel atout pour les seniors.

  • Elle a pour objet principal l’acquisition de la nue-propriété de biens immobiliers avec un Droit d’Usage et d’Habitation ou un usufruit viager laissé au vendeur
  • Au décès des retraités, la SCI se réserve la possibilité de revendre les biens dont elle acquiert alors la pleine propriété, ou bien de les rénover et de les louer.

Fonctionnement du fonds 

D’où proviennent les capitaux investis d’un fonds viager ?

Un fonds viager est un fonds professionnel dans lequel investissent principalement des assureurs qui ont décidé de le distribuer sous forme d’Unité de Compte à leurs clients et/ou personnes morales.

C’est ainsi que le client particulier peut accéder à cet investissement dans des contrats d’assurance vie et Plan d’Épargne Retraite et que le fonds collecte des capitaux qu’il peut investir.

La SCI propose aux investisseurs une perspective de plus-value à long terme sur un patrimoine immobilier résidentiel constitué de biens, acquis avec une décote auprès de seniors qui conservent le Droit d’Usage et d’Habitation ou l’Usufruit Viager de leur bien.

Contrairement aux SCPI de rendement, la performance n’est pas versée sous forme de revenus réguliers aux investisseurs.

La SCI fonctionne par capitalisation avec une revalorisation du capital investi par l’épargnant tous les 15 jours lors du calcul de la valeur de la part.

Comment sont investis les capitaux d’un fonds viager?

Le fonds a pour objet « le maintien à domicile des personnes âgées » et investit sur le marché immobilier résidentiel en France.

Les cibles du fonds sont tant des maisons ou appartements, des résidences principales ou secondaires ou des biens locatifs, détenus par des personnes âgées de plus de 65 ans.

Le fonds paye aux seniors à l’acquisition : la totalité de la valeur occupée du bien sans rente, permettant ainsi au senior de comprendre la valeur payée correspondant à la valeur vénale dimunée de la valeur locative sur l’espérance de vie. Plus de rente viagère s’apparentant à un pari sur la mort, plus d’incertitude et une lisibilité sur le prix participent fortement à la démocratisation de ce marché, hier limité à une poignée de personnes.

Risque et rendement

Quel est l’atout de mutualisation du fonds vis-à-vis du risque de mortalité ?

À la différence d’un investissement direct en viager, le fonds viager achète de nombreux biens et mutualise le risque de mortalité.

C’est le principe de la loi de probabilité des grands nombres dès lors que l’échantillon de biens est suffisamment représentatif; 50 à 70 biens minimum et que ces calculs soient pondérés des ratios hommes / femmes / couples.

Dès lors que la mutualisation du risque de mortalité est une réalité :

  • La SCI peut verser un capital important à l’acquisition et s’affranchir de cet aléa.
  • Les seniors souhaitant bénéficier de rentes futures pourront se tourner vers des assureurs dont c’est un des métiers de transformer un montant fixe en des rentes viagères futures.
  • Cette offre est transparente, aucune rente n’est versés : aucun pari sur la mort n’est fait
  • Le fonds viager à  l’image des assureurs utilise des tables de mortalité plus conservatrices permettant de rémunérer ce risque au travers d’un gain à l’acquisition.
  • Le viager permet de vendre la nue-propriété de sa résidence principale, une vente qui permettra de percevoir un important capital totalement défiscalisé sans en perdre l’usage.
  • C’est une formule gagnant-gagnant, qui apporte aux seniors une solution innovante face aux problématiques du financement « de la retraite et de la dépendance ».

Quelle est la fonction sociétale de la SCI VIAGENERATIONS ?

Son objectif premier est de rendre possible le maintien à domicile des seniors dotés d’un patrimoine immobilier souvent élevé mais ne disposant suffisamment pas de liquidités pour vivre librement vis-à-vis de leurs héritiers, en rendant « liquide » leur patrimoine immobilier.

ViaGénérations dote les seniors d’un capital leur permettant de nourrir des projets de vie, cela permet :

  • aux retraités concernés, de bénéficier d’un revenu supplémentaire garanti jusqu’à leur décès,
  • à la SCI, d’acquérir des biens dont elle n’a pas à gérer la mise en location, car elle n’en détient que la nue-propriété.

En effet, le prix des résidences seniors, EHPAD, maisons de retraite varie entre 2 500€ et 5 000€ par mois, ce qui est un coût très important pour eux.

Obtenez un projet chiffré du capital proposé sur la valeur de votre bien. Les estimations varient entre 40% et 80%.

 

SIC Patrimoine expert en gestion de patrimoine au Cap Ferret

Pouvez-vous nous rappeler la stratégie de gestion du fonds ?

ViaGénérations investit uniquement sur des biens premium et d ’un emplacement de qualité (Paris, région parisienne, région PACA et Biarritz…)

Elle achète avec une décote moyenne de 40%, ce qui sécurise l’investissement en cas de retournement de marché. Les biens sont valorisés entre 150 000€ à 4,5 M€ (pour la nue-propriété).

Chaque bien ne doit pas représenter plus de 10 % du fonds.

La taille de la SCI l’autorise en 2021 à investir sur des actifs immobilier de plusieurs millions d’euros.

Face au viager traditionnel, nous avons sélectionné cette solution innovante pour nos clients 

Le viager classique consiste à verser un bouquet représentant en général 30% de la valeur du bien, puis une rente à vie au vendeur avant de devenir propriétaire du bien souvent au décès du crédirentier ou du couple crédirentier.

La SCI Viagénérations achète directement la nue-propriété avec une décote moyenne de 40% à 60% de la valeur du bien.

Le vendeur senior peut rester dans son habitation principale et reçoit ainsi un montant plus important sans fiscalité.

Cette opération est certes plus coûteuse pour la SCI au départ qu’un viager classique mais il n’y a plus d’aléa sur la durée de versement d’une rente.

L’essence même d’un fonds étant la mutualisation du risque de mortalité, ViaGénérations n’a pas plus d’intérêt à payer un capital que des rentes, la solution est équivalente mais verser un capital offre une meilleure lisibilité et répond à une demande grandissante de seniors.

La valorisation finale du bien restera évidemment post-expertise physique via un valorisateur indépendant : BNP Paribas Immobilier et/ou BPCE Expertise

Avantages pour le propriétaire vendeur d’un bien bénéficiaire des capitaux reçus :

  • Une liquidité plus importante qu’avec un viager classique: 40 -60 % de la valeur du bien.
  • Le capital est disponible tout de suite et est défiscalisé selon la nature du bien.
  • Le senior peut rester vivre chez lui (il conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ou l’Usufruit Viager). Il obtient une amélioration de sa qualité de vie et de son pouvoir d’achat. Cela lui permet de rester à sondomicile, d’éviter l’imposition de la plus-value, ou encore de régler le problème de l’indivision et d’organiser sa succession de son vivant.

 

Comment et pour quelles raisons investir dans ce fond ?

Comment est investi le fonds ?

  1. La SCI Viagénérations est distribuée uniquement via des contrats d’assurances-vie ou des contrats de capitalisation ou des Plans d’Epargne Retraite.  C’est donc l’une de ces fiscalités de ces trois contrats d’épargne qui s’appliquera.
  2. La SCI Viagénérations est un concept original dans l’univers des placements. Contrairement à un investissement dans une SCPI très dépendant du marché de l’immobilier, le fonds viager présente l’avantage de mutualiser le risque de mortalité grâce à la taille et à l’antériorité de son portefeuille de biens.
  3. Il dispose à ce jour  d’un poche de cash cible de 30 % afin d’afficher un profil de risque en ligne avec la liquidité du contrat garantie par
  4. L’UC est constituée aujourd’hui de 170 biens  qui constituent le portefeuille et une soixantaine sont en cours de signature.

Un mot sur la performance nette du fonds ?

Contrairement aux SCPI de rendement, la performance n’est pas versée sous forme de revenus réguliers aux investisseurs.

La SCI fonctionnement par capitalisation avec une revalorisation du capital investi par l’épargnant tous les 15 jours lors du calcul de la valeur de la part.

La réduction année après année de l’espérance de vie des usufruitiers ayant vendu la nue-propriété de leur résidence à la SCI Viagénérations génère une revalorisation automatique de la valeur de la part.

Elle est excellente :

  • Année 2018 : 6.42% – année 2019 : 6.73% – année 2020 : 6.81% à diminuer des frais des contrats de l’assureur
  • Rendement au-delà de 5% net de frais de gestion, donc bien supérieur à la performance dégradée des fonds €uro affichant 1.20 % nette moyenne en 2020.

Quels sont les Risques ?

Classé 2/7 sur l’échelle des risques SSRI, les 2 principaux risques du fonds sont l’évolution du marché immobilier résidentiel et l’espérance de vie des seniors calculée sur les tables prospectives de l’INSEE (TGH05 &TGF05).

En cas de baisse du marché et d’allongement de la vie au delà des tables actuelles, la performance du fonds dont le capital n’est pas garanti sera altérée.

Ce risque est toutefois atténué par plusieurs paramètres :

  • la dispersion des biens acquis en nue-propriété par la SCI, avec une moyenne par ligne estimée à 965 000 €
  • le choix de la SCI de n’investir que dans des biens de première qualité et dans des zones géographiques à double potentiel démographique et économique,
  • le lissage des investissements de la SCI dans le temps, ceux-ci étant réalisés année après année.

Donnez-nous l’envie d’investir avec la SCI Via Génération ?

Cette SCI se veut éthique et solidaire même si non labellisée.

En effet, les bénéfices engendrés sont équilibrés entre l’investisseur et le bénéficiaire, ce qui est très rare dans les placements immobiliers ou financiers actuels.

 

Avantages pour l’investisseur de la SCI à la  recherche d‘un support immobilier mutualisé et novateur 

  1. Un accès à des biens de qualité à prix décoté
  2. Une espérance de rentabilité annuelle cible estimée de 5%
  3. La mutualisation du risque de sur-longévité
  4. Une diversification au sein d’un contrat d’assurance-vie
  5. Une solution pour financer le maintien à domicile des seniors
  6. Une alternative aux fonds euros, qui subissent une baisse de leur taux de rendement depuis plusieurs années ( moyenne attendue pour 2021 = 1.20% )

Au plan réglementaire que peut-on dire sur ce support immobilier ?

La SCI ViaGénérations est un support d’investissement innovant, particulièrement adapté à un investissement sur le long terme :

  • Code ISIN FR0013305729
  • Classé 2/7 sur l’échelle des risques SSRI
  • Volatilité observée sur 36 mois : moins de 2% versus CAC 40 : 20%
  • L’horizon de gestion de la SCI conseillée est supérieure à 8 ans
  • Cerains de nos clients entreprises confiants dans sa robustesse, prouvée en 2020, utilisent ce fonds pour gérer une partie de leur trésorerie.

 

 

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