Investissez malin : tout savoir sur l’investissement en nue-propriété

Chez SIC Patrimoine nous présentons fréquemment ce placement immobilier à fort effet de levier à nos clients pour une meilleure retraite immobilière.

Comment investir en immobilier pour sa retraite sans aucune fiscalité, ni risque locatif sur des durées de 7-10-12-15 ans ?

Les solutions existent en immobilier direct ou en SCPI. Ces deux solutions immobilières sont envisageables avec l’effet de levier de l’emprunt bancaire.

I. L’ADAPTATION DU PATRIMOINE : UNE PRIORITÉ CONSTANTE

La fiscalité française est aujourd’hui l’une des plus lourdes et des plus complexes en Europe. Les revenus fonciers directs sont taxés jusqu’à 67.20%.

Dans ce contexte, analyser son patrimoine et l’adapter devient une priorité constante.

Privilégier certains placements qui ne génèrent pas de fiscalité et choisir un mode de financement permettant de générer des économies d’impôts est encore possible, y compris en matière immobilière.

Dans notre exemple l’investisseur achète la nue-propriété d’un bien immobilier pour 60 % de sa valeur actuelle. Pendant une durée de 15 , il est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité dont la taxe foncière, qui sont assumés par l’usufruitier.

Au terme de la période, l’investisseur retrouve automatiquement et gratuitement la pleine propriété de l’appartement qu’il peut choisir d’occuper, de vendre ou de louer.

II. DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ : PRINCIPE CIVIL

Le principe utilisé est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code civil de 1804. Des épargnants et des bailleurs institutionnels sont réunis et chacune des parties achète ce qui l’intéresse :

L’épargnant privé (Nu-propriétaire) achète les murs et se constitue un patrimoine et des revenus à terme.
Le bailleur institutionnel (Usufruitier) achète l’usage de l’appartement qu’il loue pour la période du démembrement à des ménages sous conditions de ressources.

III. DEMEMBREMENT DE PROPRIETE : TRANSFORMEZ PLEINEMENT VOTRE CAPACITÉ D’ÉPARGNE

L’acquisition d’un logement ou de SCPI en démembrement de propriété est aujourd’hui une excellente solution de gestion de patrimoine car elle permet de transformer pleinement une capacité d’épargne ou d’emprunt en création de valeur.

La capacité d’épargne ou d’emprunt va jouer à plein régime. En effet, par rapport à un investissement locatif classique, 3 éléments confiscatoires de richesse sont supprimés dans l’achat de nue-propriété :

LE RISQUE D’IMPAYÉ DE LOYER EST TOTALEMENT SUPPRIMÉ : 0 € D’IMPAYÉ POUR LE NU PROPRIÉTAIRE

L’investissement en nue-propriété élimine totalement le risque d’impayé car les années de loyers sont perçues dès l’acquisition sous forme de réduction du prix de l’appartement ou des parts de SCPI.

LA FISCALITÉ SUR LES REVENUS FONCIERS NE S’APPLIQUE PAS : 0 € DE FISCALITÉ FONCIÈRE POUR LE NU PROPRIÉTAIRE

La fiscalité sur les revenus fonciers étant devenue confiscatoire, il n’est désormais plus possible de rembourser un emprunt ni de se constituer un patrimoine immobilier traditionnel. Certes avec un investissement en nue-propriété, vous ne percevez aucun revenu régulier (loyer) mais quel intérêt si celui-ci est surtaxé ? Il est plus judicieux de percevoir ces années de loyers immédiatement sous forme de réduction du prix à l’entrée (56 €, non pas 100€).

LES CHARGES, DÉPENSES D’ENTRETIEN, TRAVAUX SONT PAYÉS PAR L’USUFRUITIER : 0 € POUR LE NU PROPRIÉTAIRE

En tant que nu-propriétaire vous ne supportez aucune dépense pendant toute la durée du démembrement de propriété.

IV – DEMEMBREMENT DE PROPRIETE : CONSTITUEZ VOUS UN PATRIMOINE EN TOUTE SÉRÉNITÉ

VOUS BÉNÉFICIEZ D’UNE PREMIÈRE RENTABILITÉ MÉCANIQUE :

L’investissement immobilier en démembrement de propriété génère une rentabilité au minimum de 3,69% l’an net de charges et net de fiscalité, liée à la seule récupération automatique et gratuite de l’usufruit du bien au terme du démembrement.

VOUS AJOUTEZ À CETTE RENTABILITÉ :

• Les effets de levier du financement.
• Les effets de levier fiscaux.
• La revalorisation éventuelle du bien immobilier dans sa totalité (usufruit + nue-propriété) sur toute la période alors que vous n’avez payé que la nue-propriété.

VOUS PROTÉGEZ VOTRE ÉPARGNE ET VOUS CRÉEZ DU PATRIMOINE

En vous constituant un patrimoine tangible et pérenne.

En cas de retour de l’inflation, la pierre étant le seul placement qui permet, grâce à l’indexation des loyers sur l’indice Insee, de se protéger contre la hausse des prix.

L’immobilier est le seul placement “grand public” permettant d’investir à crédit. Les français en ont largement profité pour se constituer un patrimoine et les conditions actuelles sont favorables.

VOUS BÉNÉFICIEZ D’UN CONFORT DE GESTION ÉLEVÉ

A l’issue de cette période, le bailleur garantit à l’épargnant propriétaire le bon état d’habitabilité des lieux.

Vous bénéficiez donc d’un confort total pendant toute la durée de démembrement du bien, vous n’avez aucune démarche administrative, charge ou fiscalité à supporter.

VOUS ENVISAGEZ L’AVENIR SEREINEMENT SANS SURPRISE DÉSAGRÉABLE

Votre plan de financement est parfaitement connu dès le départ et ne connaîtra aucune surprise (un impayé de loyer ou une vacance de l’appartement pendant la période de démembrement n’aurait aucune incidence sur votre trésorerie, ni sur la rentabilité de votre investissement).

Au terme du démembrement de propriété, vous retrouvez gratuitement et automatiquement la pleine propriété de l’appartement. (60 € devenus 100 € ou 105€-110€-115€ si votre actif immobilier, bien direct ou SCPI a pris de la valeur sur la période du démembrement de 15 années dans notre exemple )

A la fin du démembrement vous choisirez librement en fonction de vos objectifs patrimoniaux du moment :

V. DEMEMBREMENT DE PROPRIETE : AUGMENTEZ LA RENTABILITÉ DE VOTRE INVESTISSEMENT

ÉCONOMISEZ SUR VOS IMPÔTS ET PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX

Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier grevé d’un usufruit temporaire de 15 ans pour 56% seulement de sa valeur actuelle en pleine propriété.

La nue-propriété permet ainsi de capter dès l’achat, sous forme de réduction de prix, l’équivalent de 15 années de loyers totalement défiscalisé d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

ÉCONOMISEZ SUR LES FRAIS DE NOTAIRE ET LA TAXE FONCIÈRE

Lors de l’acquisition les frais de notaires sont calculés sur la nue-propriété seulement. Pendant toute la période du démembrement temporaire, la taxe foncière est prise en charge par l’usufruitier, soit une économie de cette charge fiscale pendant la durée du démembrement.

ÉCONOMISEZ SUR L’IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE

L’investissement immobilier en nue-propriété est un modérateur de facture IFI. Tout en vous constituant un patrimoine immobilier et un complément de revenus à terme, vous n’augmentez pas votre impôt, vous ne passez pas dans une tranche d’imposition supérieure du barème fiscal.

De fait, tant que vous n’avez pas récupéré la pleine propriété, vous n’êtes pas soumis à l’IFI.

ÉCONOMISEZ SUR L’IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

Au terme du démembrement, vous retrouvez gratuitement et automatiquement la pleine propriété de l’appartement. L’usufruit, que vous n’avez pas payé, ne supporte pas l’imposition au titre des plus-values immobilière.

VI. RISQUES ASSOCIÉS

Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La perte peut être partielle ou totale.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme avec une durée de détention préconisée au minimum de 10 ans et doivent être acquises dans une optique de diversification de patrimoine.

La SCPI présente un risque de baisse de rendement liée à la diminution du taux d’occupation financier et ou à la baisse du montant global des loyers versés.

Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques, absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être potentiellement atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché des parts de SCPI.

VII. FACTEURS DE RISQUES

Avant d’effectuer un investissement en parts de SCPI, vous devez tenir compte des éléments de risques suivants :

1. Les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants.
2. Le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers, étant précisé que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l’économie générale et à l’évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, pouvant potentiellement être totale notamment en cas de cession des parts.
3. Le risque lié à la liquidité : il concerne la difficulté que pourrait avoir un épargnant à céder ses parts. Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts. La cession de celles-ci dépend de l’équilibre entre l’offre et la demande de parts sur le marché organisé prévu à cet effet. Il est rappelé que l’investissement en parts de SCPI doit s’envisager sur une durée longue. La durée de placement recommandée est fixée à au moins dix ans.
4. Le risque lié au crédit : le financement bancaire souscrit par la SCPI s’accompagnera d’engagements contractuels dont le non-respect rendrait la dette exigible. En outre il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. Dès lors, le montant du capital qui sera perçu lors de la cession de parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI sera subordonné au remboursement du montant en cours ou intégral préalable de l’emprunt contracté par la SCPI.

En espérant que cet article vous ait éclairé sur le sujet de l’investissement en nue-propriété !

Si vous souhaitez poussez la réflexion plus loin ou si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter soit via le formulaire de contact, soit par téléphone !